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Sind mehrere Personen Eigentümer von Wohnungen auf demselben Grundstück, kann es schnell zu Konflikten kommen. Es geht dann etwa um die Frage, wie mit dem gemeinsamen Garten verfahren wird oder an wen eine Wohnung verkauft werden darf. Glücklicherweise bestehen für solche Eigentümergemeinschaften klare rechtliche Regelungen, die im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) festgelegt sind.
Gemäß WEG werden wichtige Entscheidungen durch die Wohnungseigentümerversammlung, ein Gremium dem alle Eigentümer von Wohnraum auf dem Grundstück angehören, getroffen. Die Versammlung setzt unter anderem den Verwalter des Wohnungseigentums ein und kann einen Verwaltungsbeirat bestellen.
Dieser Verwaltungsbeirat besteht in der Regel aus drei Wohnungseigentümern – einem Vorsitzenden und zwei Beisitzern – und kann befristet oder auf unbestimmte Zeit eingesetzt werden. Im Folgenden wird auf die Aufgaben dieses Verwaltungsbeirats eingegangen und erklärt, was bei einem Rücktritt von diesem Amt zu beachten ist.
Rücktritt als Verwaltungsbeirat – Vorschriften & Co.
Grundsätzlich verliert ein Verwaltungsbeirat sein Amt, wenn seine Amtszeit abgelaufen ist oder er sein Wohneigentum veräußert. Außerdem kann die Wohnungseigentümerversammlung den Beirat jederzeit abberufen. Es ist ihm aber auch möglich, sein Amt selbstständig niederzulegen. Worauf er dabei achten muss, wird im Folgenden erläutert.
Formvorschriften
Ein Rücktritt vom Amt des Verwaltungsbeirats ist eine Kündigung. Diese Kündigung muss, damit sie wirksam wird, der Wohnungseigentümergemeinschaft zugehen. Sie kann auch dem Verwalter gegenüber erklärt werden, dann ist sie aber nur wirksam, wenn er berechtigt ist, die Gemeinschaft zu vertreten. Die Erklärung ist an keine Formvorschriften gebunden und kann daher auch mündlich erfolgen. Von einem Rücktritt durch mündliche Erklärung sollte der Beirat jedoch absehen, da diese schwer zu beweisen ist. Einer Begründung bedarf der Rücktritt nicht.
Zeitpunkt des Rücktritts
Der Rücktritt kann grundsätzlich jederzeit erfolgen. Die einzige Ausnahme besteht darin, dass das Amt nicht “zur Unzeit” niedergelegt werden darf. Ein Rücktritt erfolgt zur Unzeit, wenn dadurch die Vertretung der Interessen der Eigentümer nicht mehr gewährleistet ist. Ein solcher Fall liegt beispielsweise vor, wenn ein Beiratsmitglied seinen Rücktritt erklärt, während die anderen gerade im Urlaub sind und ein wichtiges Projekt ansteht.
Folgen eines Rücktritts
Ein Verwaltungsbeirat muss aus drei Mitgliedern bestehen, um ordnungsgemäß besetzt zu sein. Da dies nach einem Rücktritt nicht mehr der Fall ist, ist eine Neubesetzung des Postens notwendig. Wie diese erfolgen muss, hängt davon ab, ob die Eigentümerversammlung Nachrücker gewählt hat. In diesem Fall übernimmt der Nachrücker das Amt. Andernfalls muss eine Sitzung der Versammlung einberufen und ein neues Mitglied gewählt werden.
Die Aufgaben des Verwaltungsbeirats
Das Gesetz definiert die Aufgaben des Beirats nicht sonderlich ausführlich. In § 29 WEG heißt es zu seinen Aufgaben lediglich, er unterstütze “den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben” und er solle den “Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge” prüfen und mit einer Stellungnahme versehen, bevor die Wohnungseigentümerversammlung darüber beschließt.
Der bereits erwähnte Verwalter der Eigentumsgemeinschaft ist zuständig für die täglich anfallende Arbeit zur Verwaltung des Wohneigentums. Er setzt die Beschlüsse der Eigentümerversammlung um und kümmert sich um die Buchhaltung sowie die Instandhaltung des Grundstücks. Von einem Großteil seiner Tätigkeit bekommen die Eigentümer kaum etwas mit. Der Verwaltungsbeirat kann hier Vertrauen schaffen, da er an der Arbeit des Verwalters beteiligt wird und somit wichtige Einblicke gewinnt. Das schafft das nötige Vertrauen zur Verwaltung und sorgt für Transparenz.
Die zweite Aufgabe des Verwaltungsbeirats, die Rechnungsprüfung, ist die wohl wichtigste. Viele Verwaltungsbeiräte halten nur eine Sitzung pro Jahr zu diesem Zweck ab. Der Verwalter erstellt für die Wohnungseigentümerversammlung eine Jahresabrechnung und weite Kostenrechnungen. Bevor die Versammlung diesen zustimmen kann, ist es die Aufgabe des Verwaltungsbeirats sie zu prüfen und mit einer Stellungnahme zu versehen.
