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Manche Gewerbeobjekte wechseln öfter den Besitzer. Neue Mieter möchten die Objekte ebenso häufig einer neuen Nutzung zuführen. Auf den nötigen Kosten für die Anpassung des Brandschutzes bleiben sie je nach Vermieter mindestens teilweise sitzen. Dabei ist das nicht in jedem Fall unausweichlich.
Regelungen zu nutzungsbedingten Betriebskosten
Bei einer Neuvermietung ist der Vermieter verpflichtet, die Brandschutzmaßnahmen der neuen Nutzung des Gewerbeobjekts anzupassen. Die Kosten dafür darf er nicht als Betriebskosten – auch nicht anteilig – auf den Mieter umlegen. Doch diese Rechtsauffassung entspricht erst seit kurzer Zeit der Entscheidung des Bundesgerichtshofes. Vorher mussten für Einbau, Wartung und Instandhaltung von Sicherheitstechnik die Kosten vom gewerbetreibenden Mieter des Gewerbeobjekts übernommen werden.
Als Sicherheitstechnik gelten beispielsweise ein Rauch- und Wärmeabzug, Brandtore und Blitzschutzanlagen, Lüftungsanlagen oder Sprinkler und Feuerlöscher. Dies gilt auch für die Wartung oder nötige Anpassungsmaßnahmen bei zertifizierten Brandmeldeanlagen. Jedoch handelt es sich bei dieser kostspieligen Pflicht nicht um ein festgeschriebenes Gesetz. Der Vermieter kann also im Vertrag andere Regelungen treffen.
Für den Mieter des Gewerbeobjekts kann sich dies unter Umständen vorteilhaft auswirken. Wenigstens muss er den vollen Kostensatz in den Betriebskosten seit der BGH-Entscheidung nicht um jeden Preis akzeptieren.
Rechtssprechung zu Umbaukosten für Brandschutz
Für Umbaukosten im Brandschutz gilt gesetzlich eine besonders auslegbare Regelung. Der Vermieter eines Gewerbeobjekts ist dazu verpflichtet, dieses in einen der gewerblichen Nutzung entsprechenden Zweck zu versetzen. Viele solcher Umbaumaßnahmen bedürfen einer Genehmigung durch die zuständigen Behörden. Diese muss allerdings der Mieter selbst beantragen, bevor der Vermieter umbauen kann. Ein Knackpunkt hierbei ist, dass eine Behörde die Genehmigung auch verweigern kann.
Ist der Mieter persönlich nach Ansicht der Behörde nicht zur Führung des geplanten Gewerbes geeignet, kann die Genehmigung verweigert werden. Dem Vermieter entstehen daraufhin keine Umbaukosten. Die Kosten für ein Genehmigungsverfahren trägt der Mieter des Gewerbeobjekts. Wird der Mietvertrag für die Umnutzung eines Gewerbeobjekts ohne konkrete Festlegung der Nutzung abgeschlossen, muss der Mieter auch die nötigen Umbaumaßnahmen für den Brandschutz im Zweifelsfall selbst tragen.
So schützt der richtige Vertrag Mieter von Gewerbeobjekten
Vermieter von Gewerbeobjekten sind üblicherweise an der Sicherheit bei der Neunutzung interessiert. Schließlich schützt der richtige Brandschutz außer Mietern und deren Kundschaft auch die Immobilie und somit das Vermögen des Vermieters. Deshalb lohnt es sich, den Mietvertrag besonders detailliert abzufassen. Ist dem Vermieter die geplante Umnutzung exakt bekannt, lassen sich nötige Wartungs- oder Umbaumaßnahmen für beide Seiten leichter kalkulieren. Es ist dann möglich, die Kosten zu teilen und somit nur einen Teil als Betriebskosten in Rechnung zu stellen.
Fazit
Für nutzungsgerechten Brandschutz in Gewerbeobjekten ist der Vermieter zuständig. Die Kosten für Wartung und Instandsetzung darf er höchstens teilweise als Betriebskosten umlegen. Ein auf die exakte Nutzung konkretisierter Mietvertrag schützt Mieter vor immensen Umbaukosten.
