Recht und Geld
In Wohnraummietverträgen heißt es regelmäßig, dass der Mieter die Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken nutzen darf. Zwar ist die Art und Weise, wie der Mieter seine Wohnung nutzt, ihm überlassen. Er darf die Wohnung aber nicht vertragswidrig nutzen, sondern sich nur im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs bewegen. Die Nutzung der Wohnung als Home-Office nimmt immer mehr zu. Demgemäß nehmen auch die Streitigkeiten zu, in denen es darum geht, ob eine berufliche oder gewerbliche Nutzung noch zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört.
Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass der Vermieter einer beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit in der Mietwohnung zustimmen muss, wenn die Aktivitäten des Mieters nach außen hin nicht wahrnehmbar sind (BGH VIII ZR 165/08 in WuM 2009, 517). Wann dies der Fall ist, ist Gegenstand unterschiedlichster Rechtsprechung. Solange sich die Tätigkeit auf den Wohnbereich beschränkt, kann der Vermieter nichts dagegen unternehmen. Telearbeiten sind unproblematisch. Der Vermieter kann auch nicht den Nachweis der Gewerbeerlaubnis fordern.
Arbeitet der Mieter zu Haus am PC oder erledigt er geschäftliche Telefonate, bleibt seine Tätigkeit auf die Wohnung beschränkt. Sobald aber Mitarbeiter beschäftigt werden, Maschinen laufen und/oder der Publikums- oder Kundenverkehr sich nachhaltig bemerkbar macht, überschreitet der Mieter die übliche Wohnraumnutzung. Im BGH-Fall beschäftigte ein selbstständiger Immobilienmakler in seiner Wohnung auch Mitarbeiter. Die Kündigung des Vermieters wurde daher als wirksam erachtet. Gleiches stellte der BGH in einem Fall fest, in dem der Mieter an drei Tagen in der Woche 12 Schülern Gitarrenunterricht erteilte (BGH VIII ZR 213/12).
Auch die Betreuung fremder Kinder als Tagesmutter für vier bis fünf Kinder stellt eine gewerbliche Nutzung dar, die mit der Wohnraumnutzung nicht mehr vereinbar ist (BGH V ZR 204/11). Ebenso ist der Betrieb eines Ingenieurbüros mit Laufkundschaft in einer Mietwohnung nicht erlaubt (LG Schwerin WuM 1996, 214).
Nicht zu beanstanden ist die Tätigkeit eines Hausschneiders ohne Hilfskräfte bei geringem Kundenbesuch (LG Hamburg WuM 1993, 188) oder die Ausübung nicht störender Goldschmiedearbeiten (LG Hamburg WuM 1998, 491) oder die Nutzung einer Eigentumswohnung als Architekturbüro oder als Steuerpraxis ohne wahrnehmbare Kundenfrequenz (KG Berlin WuM 1994, 494) oder die Ausübung wissenschaftlicher oder künstlerischer Arbeiten (BayObLG ZMR 1982, 59).
Wohnt der Mieter in einer Eigentumswohnung, muss der Vermieter eventuelle Auflagen in der Teilungserklärung beachten. Wird ein Wohnraum als Büro mit Wohnmöglichkeit vermietet, kann eine Zweckentfremdung vorliegen. Gleiches wurde angenommen, wenn der Mieter seine Wohnung fortlaufend tageweise an Touristen vermietet (BGH Urt.v.8.1.2014, VIII ZR 210/13).
