Geld für die Wohnung bekommen
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Wer Miete zahlt, strapaziert die Liquidität. Privat wie gewerblich. Da liegt es nahe, einzelne Räumlichkeiten der Mietsache unterzuvermieten. Allerdings geht das nicht ohne die ausdrückliche Zustimmung des Vermieters. Schließlich besteht mit dem Vermieter ein Mietvertrag, in dem die Person des Mieters genau bezeichnet ist. Zieht zusätzlich eine andere als die im Mietvertrag bezeichnete Person ein, beeinträchtigt dies unter Umständen die Interessen des Vermieters. Die damit zusammenhängenden Fragen regeln §§ 540, 553 BGB.
Mögliche Folgen
Versäumt es der Mieter, die Erlaubnis des Vermieters einzuholen, riskiert er die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Auch kann ihn der Vermieter gerichtlich auf Unterlassung in Anspruch nehmen. Für das Mietverhältnis gelten im Wesentlichen die Vorschriften des Mietrechts. Der Mieter wird somit selbst zum Vermieter. Der soziale Kündigungsschutz des Untermieters ist eingeschränkt.
Der Hauptmieter muss als Vermieter darauf achten, dass er nach Möglichkeit die gleichen Konditionen und insbesondere die gleichen Kündigungsfristen vereinbart, die er selbst im Hauptmietverhältnis mit seinem eigenen Vermieter vereinbart hat. Wird er selbst gekündigt, muss er die Möglichkeit haben, das Untermietverhältnis parallel aufzulösen. Kann er dies nicht, bleibt er zur Erfüllung des Untermietverhältnisses verpflichtet. Da er es faktisch nicht mehr erfüllen kann, ist er dem Untermieter schadensersatzpflichtig.
Gründe für ein Untermietungsrecht
Der Wohnraummieter hat einen rechtlichen Anspruch auf Untervermietung, sofern er ein berechtigtes Interesse begründen kann. Ein solches Interesse kann sich aufgrund der persönlichen, familiären oder beruflichen Verhältnisse ergeben. Der Mieter muss den Vermieter über die Person des Untermieters detailliert informieren. Daher hat er auch keinen Anspruch auf eine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung.
Typisches Beispiel ist, dass die nachträgliche Verschlechterung der wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters im Wege der Untervermietung aufgefangen werden soll. Persönliche Gründe liegen vor, wenn sich der Mieter aus beruflichen Gründen im Ausland aufhält oder den Lebensgefährten oder einen Verwandten zur Lösung familiärer Probleme in die Wohnung aufnehmen möchte. Verweigert der Vermieter dann die Erlaubnis, kann der Mieter auch ein befristetes Mietverhältnis außerordentlich unter Einhaltung der normalen Kündigungsfrist kündigen. Die Aufnahme von Familienangehörigen (Ehepartner, Kinder) gehört allerdings noch zum vertragsgemäßen Gebrauch und braucht keine Erlaubnis.
Gibt es in der Person des Dritten einen wichtigen Grund, kann der Vermieter die Erlaubnis verweigern (Beispiel: Untermieter ist als Störenfried bekannt). Dann steht dem Mieter auch kein Kündigungsrecht zu.
Wird möbliert vermietet, kann der Untermieter zum 15. des Monats zum Monatsende vorzeitig gekündigt werden (§§ 573c III BGB). Riskant ist allerdings, einen Untermieter samt Familie aufzunehmen. In diesem Fall lebt der normale Kündigungsschutz wieder auf und der Vermieter braucht ein berechtigtes Interesse zur Kündigung (§ 549 II 2 BGB).
Gewerbliche Mieter benötigen ebenfalls die Erlaubnis des Vermieters. Allerdings haben sie keinen Rechtsanspruch auf Untervermietung. Auch hier kann der Vermieter aus wichtigem Grund die Erlaubnis verweigern (Beispiel: Untermieter konkurriert mit dem Angebot anderer Mieter in einer Einkaufspassage).
