Gewerbe haben mehr Freiheiten
Das Wohnraummietrecht ist Mieterschutzrecht. Im Gewerbemietrecht fehlt dieser Aspekt, so dass viele Aspekte einzelvertraglich vereinbart werden können, deren Vereinbarung im Wohnraummietrecht meist unwirksam wäre. Der private Mieter wird als der sozial Schwächere und damit als schutzbedürftig angesehen. Im Wesentlichen bestehen folgende Unterschiede:
- Die Höhe der Maklerprovision für die Vermittlung von Gewerberäumen ist nicht beschränkt. Hier können die Parteien die Provisionshöhe frei aushandeln.
- Für die Mietkaution gibt es keine Sondervorschriften zur Anlage und Verzinsung von Barbeträgen.
- Der Geschäftsraummieter hat keinen gesetzlichen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung. Sie muss daher mietvertraglich vereinbart werden.
- Im Gewerbemietrecht können eine Vertragsstrafe oder eine Vorfälligkeitsklausel bei verschuldetem Zahlungsverzug oder zusätzliche wichtige Gründe für eine fristlose Kündigung vereinbart werden. Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug kann nicht durch Zahlung rückständiger Miete geheilt werden.
- Bei der Geschäftsraummiete gibt es keine Verlängerung der Kündigungsfristen zu Gunsten des Mieters, keine Verpflichtung zur schriftlichen Kündigung, es braucht keine Kündigungsgründe, insbesondere kein berechtigtes Interesse an der Kündigung, es gibt keine Eigenbedarfskündigung des Vermieters, keine Einschränkung des Aufrechnungs- oder Zurückbehaltungsrechts im Hinblick auf die Miete, keine Haftungsbeschränkung bei verspäteter Rückgabe, keinen Räumungs- und Vollstreckungsschutz und kein Eintrittsrecht von Familienangehörigen in das Gewerbemietverhältnis. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, das Mietverhältnis mit dem überlebenden Ehepartner des Gewerbetreibenden fortzusetzen.
- Im Gewerberaummietrecht kann der Vermieter innerhalb der vereinbarten Kündigungsfristen eine Änderungskündigung zur Erzielung einer höheren Miete aussprechen.
- Es gibt keine Beschränkung auf die ortsübliche Miete und keine Wesentlichkeitsgrenze.
- Im Unterschied zum Wohnraummietvertrag kann ein Gewerberaummietrecht auch ohne Begründung befristet abgeschlossen werden.
- Der gewerbliche Vermieter ist nur verpflichtet, die Betriebskosten für die abgelaufene Abrechnungsperiode in einer angemessenen Frist (Idealvorgabe: 12 Monate) abzurechnen. Die für Wohnraummietverhältnisse vorgegebene Abrechnungsfrist von 12 Monaten ist im Gewerberaummietrecht nicht verpflichtend.
- Die Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen muss im Gewerbemietrecht ausdrücklich vertraglich vereinbart werden. Im Wohnraummietrecht hingegen kann der Vermieter gemäß § 559 BGB durch einseitige Erklärung die Wohnraummiete erhöhen.
