Die Situation offener Immobilienfonds in Zeiten der Finanzkrise

Der Kursverfall während der Finanzkrise

Quelle: Rainer Sturm / pixelio.de

Die damals auch als Immobilienkrise bezeichnete Finanzkrise hatte es vielen Privatanlegern schwer gemacht, geeignete Anlageprodukte zu finden. Zu groß war die Angst, direkt von den Schwankungen an den Märkten betroffen zu sein – zum Beispiel im Rahmen von Aktienanlagen. Und auch als vermeintlich sichere Anlagen geltende Finanzprodukte waren das allem Anschein nach nicht mehr. Das betraf beispielsweise Immobilienfonds, welche im Wesentlichen als relativ schwankungsarm gelten und damals teilweise trotzdem in Schwierigkeiten geraten sind – vor allem die Fonds kleinerer Anbieter.

Die Ursache: Immobilienfinanzierungen in den USA

Was eine Aufnahme von Darlehen betrifft, herrscht in den USA eine komplett andere Mentalität als hierzulande vor. Während Deutsche eher davon Abstand nehmen, sich („unnötig“) mit Schulden zu belasten, ist das in den USA anders. Dort wird relativ viel mittels Ratenkredit finanziert – vor allem Konsumgüter und Immobilien. Zudem ist es in den USA gängige Praxis, in erster Linie Immobilien mittels variabel verzinster Darlehen zu finanzieren. Das führt dazu, dass ein Kreditnehmer jeden Monat eine unterschiedlich hohe Darlehensrate tragen muss – je nach Änderung des Zinsniveaus am Geld- und Kapitalmarkt. Angesichts der Situation, dass vor der Finanzkrise ein recht niedriges Zinsniveau herrschte, waren die zu zahlenden Kreditraten relativ gering. So kam es, dass wieder finanzieller Spielraum bestand. Es wurden neue Darlehen für Konsumgüter und Ähnliches aufgenommen. Als das Zinsniveau innerhalb der Finanzkrise plötzlich deutlich anzog, stiegen die zu zahlenden Kreditraten der Immobilienbesitzer enorm. Viele konnten die finanzielle Herausforderung nicht schultern. Es kam zu Zwangsversteigerungen und einem deutlichen Überangebot an Immobilien, was den Preis dieser deutlich minderte. Im Rahmen der Versteigerungen konnten Banken ihre ausgegebenen Darlehen nur teilweise abdecken, was zu enormen Kreditausfällen und zu Problemen für die Kreditinstitute führte. Diese Umstände wurden in den Medien als Immobilienkrise bekannt.

Die Geschichte eines „Missverständnisses“

Doch was hat das mit offenen Immobilienfonds zu tun? Im Grund nur wenig. Denn offene Immobilienfonds investieren nur in absoluten Ausnahmefällen in privat genutzten Immobilien. Je nach Fonds geht es dabei eher um große gewerblich genutzte Objekte wie beispielsweise Einkaufs- und Logistikzentren. Trotzdem gingen viele Privatanleger in der Annahme, dass sie im Rahmen ihrer Investition betroffen sein könnten, und verkauften die Anteile ihrer Immobilienfondsanlage – aus Angst und Unwissenheit. Das wiederum brachte einige Fonds in Schwierigkeiten. Denn nur ein relativ geringer Teil des Fondsvermögens wird für jederzeit mögliche Verkäufe von Anteilen vorgehalten – meist nur um 5% – 10% des Gesamtvermögens. Bis dahin galt sogar, dass ein möglichst niedriger Kasseanteil zu etwas höheren Renditen führt, sodass einige Fonds diesbezüglich nur sehr knapp kalkulierten. Um die Verkaufsanforderungen ihrer Kunden zu bedienen, mussten die Fonds unter Zeitdruck Immobilien veräußern, was wiederum schlecht für den daraus erzielbaren Erlös ist. Die Folge waren zunächst leicht rückgängige Fondspreise. Das genügte jedoch, um den „Stein ins Rollen zu bringen“. Weitere Anleger verkauften ihre Anteile, da sich ihre Befürchtungen, durch die Finanzkrise direkt betroffen zu sein, zu bewahrheiten schienen. Einige Immobilienfonds wurden daraufhin (zeitlich begrenzt) geschlossen. Diese Ausnahmeregelung darf angewendet werden, wenn Panikverkäufe eintreten – maximal 2 Jahre lang. Für einige Fonds besserte sich die Situation, während andere sogar liquidiert wurden. Für die Anleger hatte das meist deutliche Verluste zur Folge.

Wie geht es weiter?

Einige offene Immobilienfonds kleinerer Anbieter haben diese Krise nicht überstanden. Andere hingegen haben profitiert und konnten aufgrund des Verkaufsdrucks kleinerer Fonds Immobilien preisgünstig hinzukaufen. So gehen die Fonds größerer Anbieter sogar gestärkt aus der Krise hervor. Dies sind Anbieter, deren Kunden nicht zwangsläufig eine Onlinefreischaltung besitzen. So konnte eine Welle von Panikverkäufen aufgrund meist nötiger Beratungsgespräche effektiv vermieden werden. Während der Krise gab es phasenweise sogar deutliche Kapitalzuwächse. Trotz der Geschehnisse gelten offene Immobilienfonds nach wie vor als eher konservativ ausgerichtete Kapitalanlage. Gerade jetzt sind sie aufgrund ihres bedingten Inflationsschutzes für viele Privatanleger sogar wieder sehr interessant.

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